Spørgsmål: Må man iflg. loven tage leje af et tidligere vandareal, der nu er blevet opfyldt, og hvor lejer selv har fået udført arbejdet og afholdt alle udgifter hertil?
Hvis ja, kan leje af arealet så være på sammen niveau som resten af arealet der indgår i den bestående areallejekontrakt.
Hvis nej, skal ejendomsretten for arealet så overføres til lejer, når vi ikke må tage betaling for leje?
Jeg lægger til grund, at arealet er opfyldt efter kontrakten, er indgået.
Endvidere lægger jeg til grund´, at havnen (mundtligt eller stiltiende) gav accept heraf.
Det er uklart om der i forbindelse med opfyldningen er søgt om tilladelse hos Trafikstyrelsen eller Kystdirektoratet.
Vandarealet i havnen er en del af søterritoriet og dermed underlagt statens højhedsret. Havnen er i praksis indrømmet en brugsret til vandarealet indenfor de dækkende værker.
Det areal som lejeren, lejer af udlejer er specifikt angivet i lejekontrakten og opgjort i både m2 og ved indtegning på kort.
Der er ikke ved senere tillæg anført noget om en udvidelse af det lejede areal – eller en (påtænkt) opfyldning i det hele taget.
Der er hvert af de seneste år sent meddelelse fra havnen om lejeregulering uden, at lejen samtidig er hævet som følge af opfyldningen i arealet.
Arealet er ikke matrikuleret til, hverken lejer eller udlejer.
På den baggrund er det vores vurdering, at arealet, må anses for tilhørende lejer, og at havnen ikke er berettiget til nu at påbegynde opkrævning af leje heraf.
Man kan overveje, hvorvidt udlejer ville kunne opkræve en leje for anvendelse af havnebassinet, der hvor arealet er opfyldt, men det synes der ikke at være taget stilling til tidligere.
Lejer vil tillige med en vis vægt kunne anføre, at lejefrihed enten (1) udtrykkeligt blev aftalt i forbindelse med accepten eller (2) implicit var en del af aftalen.
Begge dele er illustreret ved, at der ikke på noget tidspunkt er opkrævet leje – hverken arealleje eller ”vandarealleje”.
Arealet vil dog efter vores vurdering skulle betragtes som et ”bygværk”, som lejer kan tilpligtes at fjerne ved fraflytning (eller efter aftale overlade vederlagsfrit til udlejer).
Vi forstår ønsket om at få alle arealer i havnen reguleret i en eller anden lejekontrakt.
Vores forslag vil her være, at der udarbejdes et simpelt tillæg til kontrakten, der adresserer arealet, og som fastslår ovenstående ret til vederlagsfri brug, men med pligt til nedrivning og retablering.
Det kan måske åbne en dialog med lejer om at lade arealet overføre vederlagsfrit til udlejer nu, men således, at det kan benyttes vederlagsfrit af lejer i den resterende lejeperiode.
